Уже в ближайшее время местные власти получат право принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья. Такие положения содержатся в законопроекте, внесенном в Госдуму группой сенаторов и депутатов. В частности, в нем имеются отсылки к опыту реновации в российской столице: необходимость согласия двух третей собственников и арендаторов, предписание выдавать переселенцам равноценное жилье в своем районе или денежную компенсацию. Однако есть и новации: так, упоминается и необходимость «комплексного развития территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости. О том, почему внешне правильный законопроект рискует стать миной замедленного действия, – в авторской колонке социолога, руководителя портала «Клуб социологов» Евгения Голубева:
«В обсуждаемом законопроекте всего 47 страниц, 28 из которых посвящены одной обширной новации в Градостроительном кодексе под названием «Комплексное развитие территорий». На первый взгляд, звучит многообещающе. Очень правильно, современно и благообразно. Именно в этом разделе речь идет о реновации, теперь уже в рамках всей страны. Решение о реновации жилой застройки теперь смогут принимать как региональные, так и муниципальные власти. Если законопроект одобрят, в городах можно будет сносить и реконструировать не только старые и аварийные дома. При этом судьбу здания будут решать собственники многоквартирного дома, а также арендаторы. Для принятия решения потребуется две трети голосов. Если дом будет решено сносить, жильцы вправе рассчитывать на равноценные квартиры в этом же районе или денежную компенсацию. В общем и целом все как в Москве.
На уровне обычного рационального мышления все правильно и стратегически выверенно. Ни для кого не секрет, что жить в хрущевках и в брежневках неудобно. Там маленькие кухни, небольшие комнаты, местами плохая теплоизоляция и изношенная коммунальная инфраструктура. Такое жилье уже давно морально устарело и требует достаточно больших денег на содержание и ремонт. Поэтому сама идея реновации, конечно, правильная. Проблема давно назрела и даже местами перезрела.
Формально все обставлено красиво – «комплексное развитие территорий». Об этом мечтали архитекторы многих поколений. Для рядового жителя российского города, где есть многоэтажная застройка, понятие «комплексное развитие территории» – это когда в непосредственной близости от твоего дома есть не только удобный, комфортный двор, желательно с удобной детской и спортивной площадками, но и детский сад и школа, магазины, кафе, салоны красоты, кинотеатры, детские кружки и секции, парки, стадионы – в общем, все то, что называется развитой социальной инфраструктурой. Ну, а если ваш район еще будет зеленым, тихим и экологически чистым, то о такой территории можно только мечтать.
А теперь обратимся к реалиям. А они же являются минусами не самого законопроекта в целом, а скорее возможности реализации того термина, который является ключевым в этом законопроекте, а именно – «комплексное развитие территории». Итак.
В стране, где действует жесткий бюджетный федерализм и где подавляющее большинство регионов являются дотационными просто в силу того, что они перечисляют почти три четвертых всех налогов в центр, не оставляя толком ничего себе на развитие, не может быть самостоятельной программы «комплексного развития территории». Ключевое слово – «комплексного». Даже в Москве речь все-таки шла о реновации отдельных микрорайонов, а вовсе не об отдельных административных округах. К тому же в столице такую программу удается реализовать за счет собственных оборотных бюджетных средств. В регионах такой бюджетной обеспеченности просто нет. Реализация подобной программы возможна только при непосредственном и активном участии федерального центра, а он в последнее время скуповат на средства и в лучшем случае даст возможность софинансирования, но никак не полное бюджетное обеспечение данного проекта. А скорее всего не даст ничего – как хотите, так и выкручивайтесь сами. Такой негласный девиз теперь превалирует в отношениях между федеральными и региональными властями.
Столь существенные деньги для реновации, помимо федерального бюджета, есть только у крупных банков. Ни у регионов, ни у муниципалитетов таких денег просто нет. Готовы ли банки будут давать эти деньги? Потенциально да. Но далеко не всем. И далеко небесплатно. Это будут «длинные» кредитные деньги для крупных застройщиков и вряд ли под низкие проценты. И в основном это будет федеральный «крупняк», но вовсе не региональные и не местные игроки. В законопроекте прямо так и сказано – в качестве обязательного условия для участия в аукционе на право заключить договор о комплексном развитии территории предусматривается наличие у участников аукциона опыта (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, который подтверждается наличием полученных разрешений на ввод в эксплуатацию. Ну а это только крупняк.
Тот же опыт Москвы показывает, как было много недовольства и споров вокруг переселения со стороны жителей. Московская мэрия в целом справилась с проблемой убеждения жителей в необходимости переселения, однако она потратила на это много ресурсов, времени, усилий. И в итоге от многого пришлось отказаться. Проблема – кто и как будет заниматься переговорами с жителями в регионах – вовсе не банальная. Местные власти в «среднем» российском регионе не любят и не умеют этим заниматься, им проще все спустить на тормозах, обвинив «несговорчивых» жителей в саботаже благих намерений властей. Убедить две трети жителей многоквартирных домов даже одного небольшого микрорайона на переезд в другое место – задача вовсе непростая. А для переселения нужен еще резервный жилой фонд. Есть ли он в нужном объеме в российских городах? А как будет проходить оценка квартир по денежной компенсации? По рыночной стоимости или по остаточной балансовой? Здесь будет масса тонкостей и нюансов.
Законопроектом также предусматривается возможность переселения жителей многоквартирных домов, включенных в программу реновации, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения по решению суда. Мы знаем, как работает наш суд. Всегда правильно и безукоризненно. Для государства.
Что получаем в сухом остатке? За правильными красивыми рассуждениями о необходимости «комплексного развития территории» и «комфортной городской среде» стоят интересы крупных игроков из сферы жилищного строительства и банковской сферы. Они, как всегда, хотят подзаработать. В этом нет ничего предосудительного. Но правоприменительная практика будет выглядеть по-российски незамысловато и просто. И примерно так. Сначала в отдельном условно крупном российском городе появится федеральный застройщик, который придет в региональную администрацию с предложением провести реновацию конкретного, отдельно взятого микрорайона (с потенциально наиболее высоким потребительским спросом и высокой маржинальностью на рынке). Местные власти сначала будут выторговывать какие-то свои определенные условия, но в случае достижения договоренности со стройоператором должны будут организовать процедуру переселения таким образом, чтобы это устроило две трети жителей микрорайона. Получится или нет – вопрос желания, терпения и настойчивости административного аппарата. Предположим, что где-то получится. Но явно не везде и не всегда. Поэтому говорить о «комплексном развитии территории» явно не придется. Развитие, если и будет, то локальное, точечное. А может и не будет вовсе. Это уже вопрос жадности стройоператора и принципиальности местных властей при приемке объектов в эксплуатацию.
Сам законопроект во многом может развязать руки региональным администрациям в деле получения нужных интересных объектов под новую жилищную застройку для «правильных» стройкомпаний, которые будут ориентироваться на последующую продажу жилья конечным, наиболее состоятельным потребителям. И слава богу, если под эти цели не создадут какую-нибудь отдельную госкорпорацию или федерального оператора, как это сделали в рамках пресловутой мусорной реформы. Но для реализации таких сложных проектов нужно иметь как минимум желание, а еще лучше железную политическую волю. Да еще крайне желательно не увлекаться большой высотностью жилья и экономией на благоустройстве. Многие ли региональные администрации смогут реализовать такие проекты, в рамках которых надо угодить всем – строителям, жителям, федеральному центру? Ну, разве что Чечня с Татарстаном… Москва, как всегда, не в счет».
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова
Реновация жилья