Санкции не обошли стороной строительную отрасль. К уже имевшемуся на протяжении последних лет росту цен на стройматериалы добавились проблемы с техникой, комплектующими и дорогие кредиты. О том, сможет ли рынок оставаться на плаву и как изменятся цены на недвижимость в интервью «ФедералПресс», рассказал первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Леонид Бандорин.
Как изменится рынок?
Санкции отразились на многих отраслях российской экономики. В какой степени они коснулись сферы строительства?
– Глупо отрицать, что санкции серьезно ударили по строительному рынку. Но надо понимать, что сам рынок стройматериалов не сильно завязан на импорт. Например, по кровле доля иностранной продукции – не больше 4 %. Но есть отдельные регионы, где из-за технологических цепочек выгоднее и проще было работать с зарубежными поставщиками, как в Калининградской области. Сюда поставлять из РФ получалось дороже. Аналогичная ситуация – на Дальнем Востоке – в Приморье, Хабаровском крае, где российские стройматериалы обходились бы дороже китайских и корейских. Эти регионы пострадают в связи с санкциями больше. Все можно преодолеть, просто логистика будет дороже.
Гораздо серьезнее проблема со строительной техникой. Почти все, начиная от экскаваторов и башенных кранов, и заканчивая электродрелями и электропилами – импортное. Российских аналогов почти нет. Конечно, ближайшие годы техника будет работать, но потом начнет ломаться, и к тому времени нужно наладить свое производство. Для этого нужно усиленное развитие технологий. У Минстроя РФ уже есть на этот счет планы, мы как эксперты тоже в этом участвуем.
Рано или поздно рынок все же придет к новой стабильности. Сколько времени это может занять и чем новый российский строительный рынок будет отличаться от того, каким он был в докризисный период?
– Значительных изменений мы не прогнозируем. Есть национальные проекты «Доступное комфортное жилье», «Безопасные и качественные автомобильные дороги», и их никто не отменяет. Другой вопрос, что часть этих проектов будет тяжело завершить, из-за того, что они рискуют стать убыточными. Что-то может остановиться, но, надеемся, что все ограничится замедлением в реализации.
Мы ожидаем рост цен на первичную недвижимость. И тут нужны меры финансовой поддержки ЦБ и правительства, ведь сейчас много объектов строится с привлечением кредитных денег граждан. В первую очередь нужно субсидирование процентов по ипотеке, чтобы не закрылась возможность выплачивать кредит у нынешних и потенциальных заемщиков.
Наше правительство принимает меры. Ограничить процентные ставки оно не может, но субсидировать – да. Одна из мер господдержки для застройщиков предполагает выдачу банками кредитов по ставке не выше 15 %.
В последние годы даже безотносительно нынешних санкций стоимость недвижимости росла. С начала 2022 года процесс продолжился. Что дальше будет с ценой квадратного метра?
– Цены на недвижимость растут, и этот процесс не остановить. Ранее это происходило на фоне коронавирусной инфекции. Вообще, с точки зрения строительного сектора, сегодня возникает дежавю. Причины разные, но строительный рынок страдает сейчас примерно так же, как в начале пандемии, когда цены росли из-за самоизоляции и падения платежеспособного спроса населения. Сейчас схожие проблемы. Рост цен на квадратные метры схож с ростом цен на бензин – если они дорожают, то уже не опускаются в цене.
Сейчас расширяются критерии для получения ипотеки со стороны потребителей. Но нужно поддерживать и застройщиков. Мы, как представители Общественной Палаты, просим господдержки строительного сектора.
Чего не хватает строителям?
Государство заявляет о мерах поддержки бизнеса. Насколько они в действительности способны помочь предприятиям из сферы строительства и ЖКХ? Какой поддержки ждут и хотят получить строители?
– Меры поддержки для строительного сектора довольно широкие, начиная с получения земельных участков и разрешительной документации. Так, у нас уже принято два федеральных закона – №46 от 8 марта и №58 от 14 марта. Эти законы – антисанкционные меры поддержки. Арендаторы могут продлить сроки договоров на три года. Если истекает строк действия ГПЗУ (основной документ для получения разрешения на строительство), и, если у застройщика уже есть земельный участок, но разрешение на строительство не получено, ГПЗУ продляют на год. Если из-за замены ресурсов в рамках импортозамещения стоимость стройки увеличилась, то заново проходить экспертизу проектной документации можно в короткие сроки и бесплатно.
Введен мораторий на проверки. Но к этому мы призываем относиться аккуратно. С одной стороны, этим застройщики избавляются от избыточных административных барьеров, снижается нагрузка на них, но с другой - это риск нарушения безопасности в процессе стройки и эксплуатации. Снижать требования по безопасности на стройке недопустимо.
Другая мера господдержки – разрешение вводить объект в эксплуатацию до завершения расчетов между застройщиком и подрядчиками или между генподрядчиком и субподрядчиками. Мы выступаем против этого и убеждены – на стройке нужно сначала завершать все расчеты, а потом уже сдавать объект в эксплуатацию. Например, все помнят скандал с олимпийскими объектами в 2014 году – вводить объекты надо было срочно, так как Олимпиада должна была вот-вот начаться, но споры и суды с подрядчиками тянулись по три года, а какие-то до сих пор, возможно, тянутся, хотя соревнования закончились восемь лет назад. Ввод в эксплуатацию – финальный этап, и все внутренние вопросы между участниками проекта к этому моменту должны быть улажены.
На наш взгляд, надо говорить об упрощенном порядке ввода в эксплуатацию. Нужно прорабатывать эти вопросы с Минстроем, регионами. Например, из-за отсутствия поставок импортного оборудования можно не брать во внимание какие-то недоделки, которые не отражаются напрямую на безопасности. Возможно, в этой части нужны какие-то послабления. К примеру, отказаться от некоторых нормативов градостроительного проектирования ¬– а то сейчас нельзя вводить в эксплуатацию дома без инфраструктуры.
Требования безопасности разрабатывали в СССР с запасом и сегодня не всем понятно, зачем их нужно соблюдать. Например, норматив инсоляции (показатель прямого солнечного света в жилых помещениях) – требования, чтобы в жилое помещение проникал прямой солнечный свет. Но такого норматива нет ни в Европе, ни в Америке. И нет доказательств зависимости радости человеческой жизни от наличия солнечного света в комнате. Такие нормативы можно ослаблять, если люди согласны на это. Конечно, ситуацию нужно мониторить, ведь временные меры могут перерасти в постоянные. Важно знать позицию общественных организаций, покупателей жилья, других участников. И грань между безопасностью и комфортом нужно постоянно уточнять.
Как улучшить жизнь городов?
Во многих регионах системы коммуникаций сильно изношены. Возможно ли работать над их обновлением в нынешних неблагоприятных экономических условиях?
– Думаю, что ожидаемы переносы и отсрочки. Но нужно ставить цели. На первом этапе нужно заявить задачу, к примеру, в ближайшие15 лет произвести полную замену изношенных сетей, которые не могут обеспечить инфраструктурное сопровождение реализуемых проектов. В среднесрочной перспективе – перейти на импортозамещение всех расходных материалов. Надо выделять города, где эта проблема стоит остро, и подходить к ситуации с умом.
Например, в Новосибирске наша комиссия посетила два совершенно одинаковых дома на улице Обдорской, и была удивлена. Один из них расселили, признав аварийным, а второй капитально отремонтировали. Вложены огромные средства, но неизвестно, сколько лет здесь придется жить людям. Возникает логичный вопрос – где тут городское планирование?
Год назад министр обороны Сергей Шойгу заявил о планах по строительству новых городов в Сибири. Насколько строительная отрасль готова справиться с этим?
– Когда эту идею озвучили, мы не знали, в каких экономических условиях окажемся. Можно сказать, инициатива была прогностическая. Если раньше мы привлекали людей в Сибирь и на Дальний Восток особыми мерами поддержки (дальневосточный гектар и т.п.), условиями, то теперь сибирский разворот звучит намного актуальнее.
В СССР в 70-80 годы значительное влияние на переселение оказало строительство БАМА. Тогда возникло много моногородов, обслуживающих БАМ. Сейчас идет строительство БАМ 2.0 – дублера БАМа, и много людей уже туда привлекли в качестве рабочей силы. И логично их устраивать на ПМЖ.
Также отказ западных стран от сотрудничества с РФ значит, что мы должны переориентироваться на Восток. Соответственно, нужно иметь госпрограмму заселения этой территории, строить города, привлекать людей, создавать новые рабочие места.
Кроме того, с учетом ситуации на Украине у нас прирост населения за счет беженцев. Вполне логично направлять эти потоки людей на Дальний Восток. И давайте вспомним, что тот же Владивосток находится южнее Сочи, это очень перспективный для развития, но недооцененный регион. Все показывает, что это направление станет приоритетным и будет развиваться. Теперь нужно создавать условия для строительства городов, а для этого – развивать промышленность.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева