Рынок недвижимости в России стал меняться в 2024 году на фоне корректировок льготных программ и заградительных ставок по ипотеке. В IV квартале на вторичном рынке продавцы снимали свои предложения до лучших времен, а на первичном количество проектов от застройщиков хоть и выросло, но темпы роста были гораздо ниже, чем в предыдущем квартале – 8–10 % вместо 10–23 % соответственно. Такие выводы содержатся в аналитической справке Российской гильдии риелторов (РГР), подготовленной на основе опроса сертифицированных аналитиков и руководителей агентств недвижимости. «ФедералПресс» изучил, как изменились спрос и предложение, а также каковы цены на рынке жилья в крупных городах России в конце года.
Ситуация на рынке
Согласно исследованию, на конец 2024 года в России было введено в эксплуатацию 107,8 млн квадратных метров, из них доля многоквартирного жилья составила 42,2 %. Для сравнения, на конец 2023 года данные показатели равнялись 110,4 млн квадратных метров и 46,9 %, 2022-го – 102,7 млн квадратных метров и 44,3 %, а 2021-го – 92,6 млн квадратных метров и 46,9 %.
В РГР отметили, что 66 % от общего объема строящегося жилья в России – это квартиры площадью до 55 квадратных метров (в течение последних двух с половиной лет этот показатель не менялся). Однако в лидеры с растущей долей на рынке выбились однокомнатные квартиры, тогда как доля двухкомнатных стала снижаться. Квартиры больших размеров ни по количеству, ни по площади не прирастали. На рынке новостроек соотношение одно- и двухкомнатных квартир к квартирам большей комнатности (три и четыре+) за последние годы не меняется, данная тенденция сохраняется с 2021 года. Несмотря на это, спрос на квартиры малого формата остается повышенным, в том числе с инвестиционными целями.
Из исследованных Гильдией риелторов субъектов Российской Федерации в 26 объемы строительства превышали 1 млн квадратный метр – по состоянию на декабрь 2024 года на них приходилось 79,7 % всего объема строящегося жилья (в III квартале 2024-го тот же показатель), доля новостроя первой пятерки субъектов – 39 %.
Лидерами по индексу роста за год аналитики РГР назвали Республику Крым – 1,49, Ростовскую область – 1,48 (в течение предыдущих кварталов занимала 5-е место), Калининградскую область – 1,25, Свердловскую область, Республику Башкортостан и Хабаровский край – 1,23, Челябинскую область – 1,2. Тогда как лидерами по индексу снижения стали Санкт-Петербург – 0,78 (на протяжение 3 лет объемы снижаются) и Удмуртская область – 0,84.
Доля выдачи рыночной ипотеки упала до минимума в 16 % в июне 2024 года и оставалась низкой – на уровне 30–40 % – в III и IV кварталах прошлого года вопреки ожиданиям Банка России и Минфина РФ порядка в районе 75 %. Аналитики отметили, что оставшиеся льготные программы удерживали рынок ипотеки под залог ДДУ на уровне 2018–2019 годов, при этом общая динамика рынка была намного хуже, чем в предыдущие годы, за счет провала по рыночной ипотеке.
Проблемами конца 2024 года в РГР назвали наличие сделок при одновременном отсутствии денег на эскроу на фоне активного замещения ипотеки рассрочкой.
Москва
В исследовании со ссылкой на главу комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константина Ламина говорится, что в столице количество предложений на вторичном рынке по итогам 2024 года находилось на достаточно высоком уровне по сравнению с 2023-м и в среднем по году выросло на 9 %. На рынке жилой недвижимости Москвы средняя цена предложения в 2024 году составила 397 тысяч рублей за квадратный метр на первичном рынке и 296 336 рублей за квадратный метр на вторичном. При этом, по его данным, средние цены предложений на вторичке сильно не прибавили, находясь в диапазоне 292–297 тысяч рублей за квадратный метр в течение всего года.
Ламин указал на минимальное количество ипотечных сделок: поддерживаемый в I полугодии программ льготного кредитования спрос на новостройки повысил цены к середине года до максимальных значений, но после ужесточения условий льготного кредитования с июля обозначился резкий спад продаж по ДДУ – на 44 %, а цены скорректировались. По информации Гильдии риелторов Москвы, в январе-ноябре 2024 года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем подросла почти на 3,5 %.
Санкт-Петербург
По данным аналитик-маркетолога аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Кристины Зубовой, в IV квартале 2024 года спрос на первичном рынке жилья Северной столицы и Ленинградской области вырос на 8 % относительно предыдущего квартала. Прирост произошел за счет комфорт- и бизнес-классов. Объем продаж продолжал поддерживаться покупателями, планировавшими покупку недвижимости до отмены льготной ипотеки и значительного роста ключевой ставки. Кроме того, покупательную способность расширяло развитие различных вариантов рассрочки, программ субсидирования ставки. Однако к величине показателя аналогичного периода прошлого года наблюдалось снижение объема продаж на 30 %. В целом за 2024 год спрос снизился на 6 %, констатировала Зубова. В IV квартале 2024 года в сравнении с аналогичным периодом 2023 года наиболее существенно снизились продажи в сегменте малогабаритного жилья: студий и однокомнатных квартир. Относительно предыдущего квартала спрос на эти типы квартир, напротив, вырос. По итогам 2024 года снизился объем продаж одно-, двух-, трехкомнатных квартир, выросли продажи четырехкомнатных и более квартир, объем продаж студий не изменился.
Воронеж
На вторичном рынке лидером среди районов в декабре 2024-го по-прежнему являлся Коминтерновский (38 % совокупного предложения), говорится в исследовании со ссылкой на генерального директора ООО «АКГ «ИнвестОценка» Алексея Москалёва. Предложение одно- и двухкомнатных квартир здесь составляло 72 % от общего показателя (37 и 35 % соответственно), при этом 40 % совокупного предложения по вторичному жилью формировали квартиры в кирпичных домах, 28 % – в панельных.
На первичном рынке лидером среди районов был Железнодорожный (31 % от общего предложения). Однокомнатные квартиры тут составляли 36 % совокупного предложения, при этом около 70 % совокупного предложения составляли квартиры в монолитных домах, 3 % – в кирпичных.
Как отметил Москалёв, чаще всего воронежцы предпочитали не переезжать в другие районы, а покупать квартиры там, где живут.
В декабре 2024 года средневзвешенные цены предложения многоквартирного жилья в Воронеже снизились на 0,27 %, до 104 321 рублей за квадратный метр: цена вторички снизилась на 0,15 %, до 102 069 рублей за квадратный метр, а первички – на 0,4 %, до 106 574 рублей за квадратный метр на конец декабря. С начала 2024 года рост цен на жилье в Воронеже на первичку составил 11,9 %, а на вторичку – 12,7 %. Средневзвешенные цены на многоквартирное жилье в Воронеже с начала года выросли на 12,3 %.
«Объем предложения жилья в Воронеже остается на достаточно высоком уровне. Структура предложения заметно смещена в сторону современного нового жилья. Количество стабильно работающих застройщиков на рынке Воронежа остается неизменным», – отметил эксперт.
Астрахань
Согласно данным, приведенным руководителем центра маркетинговых исследований «Объектив» Ксенией Чернецкой, на рынке многоквартирного жилья Астрахани в сегменте первичного жилья объем предложений составлял 313 630 квадратных метров, количество сделок с ДДУ – 230, а объем сделок – 10 189 квадратных метров. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 155 815 рублей за квадратный метр на декабрь 2024 года, тогда как в том же месяце 2023-го цена была зафиксирована на уровне 115 959 рублей за квадратный метр.
Киров
По данным учредителя Регистрационного бюро недвижимости Карины Себелевой, в Кирове объем предложений квартир на вторичном рынке к концу IV квартала 2024 года снизился на 32 % – с 3137 в начале октября до 2374 в начале января 2025-го. На снижение объема повлияли как проданные ввиду повышенного спроса в конце года объекты, так и снятые с рекламы на новогодние праздники. В связи с этим к началу 2025 года Киров зашел с тем же дефицитным объемом предложения, какой был в начале 2024-го, отмечается в исследовании.
Объем сделок по вторичной недвижимости в IV квартале снизился на 4,7 % к III кварталу. Хоть ноябрь–декабрь были довольно активными в связи со снятием наличных средств со вкладов, но все же эти месяцы не превзошли по продажам август 2024-го. По оценкам риелторов, в IV квартале объем сделок с наличными средствами от общего числа сделок на вторичном рынке вырос до 73,8 % в сравнении с 52 % в предыдущем квартале. Самый частый запрос был на студии и однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне 3 млн рублей (в большинстве случаев целью такой покупки является сдача в аренду). А на рост числа сделок с наличными повлияли, конечно, и накопления участников СВО.
Объем сделок по новостройкам в IV квартале относительно предыдущего квартала снизился из-за нехватки лимитов.
Среди ипотечных сделок основная доля пришлась на обмены, то есть покупки встречного жилья после продажи собственного с небольшой доплатой кредитом, а также покупки новостроек по семейной ипотеке.
Карина Себелева указала на разбег цен за квадратный метр в новостройках – от 80 тысяч рублей (таких предложений немного) до 235 тысяч. В массовом сегменте (класс стандарт) эта цифра была ближе к 125 тысячам рублям за квадратный метр. На рынке вторички квадратный метр в среднем стоил 95 641 рубль на начало октября и 97 676 рублей на конец года. За 2024 год прирост стоимости составил 4,9 %.
Пермь
В Перми, по информации, представленной в исследовании к. э. н., директором ООО «АЦ «КД-консалтинг» Алексеем Скоробогачом, на конец декабря 2024 года на вторичном рынке было зафиксировано 3199 предложений, на первичном – 8720. Общее количество предложений на рынке многоквартирного жилья выросло на 19 % относительно декабря 2023 года – в основном за счет первичного рынка.
По данным Скоробогача, во второй половине 2024 года в «стройку» в большей степени вышли дома, продолжающие квартальную застройку, нежели «точечные» проекты. В структуре предложения по количеству комнат как на вторичном, так и на первичном рынках преобладали квартиры малого формата. На вторичном рынке одно- и двухкомнатные квартиры занимали 69 % доли, а трех-, четырех- и более – 31 %. На первичном рынке ситуация схожая: студии, одно- и двухкомнатные квартиры формировали 68 % доли, трех-, четырех- и более – 32 %.
В АЦ «КД-консалтинг» отметили, что в декабре 2024 года средние ценовые предложения составляли 105 701 рубль за квадратный метр на вторичном рынке и 150 130 рублей за квадратный метр на первичном. За год средняя цена предложения на вторичном рынке жилья повысилась на 7,1 %, а на первичном – на 18 %.
На вторичном рынке высокие объемы предложения квартир, которые фиксировались в мае–июле 2024 года, сократились в августе–октябре. На первичном рынке объем предложения квартир в 2024 году хоть и был относительно стабилен, но все же ниже, чем в некоторые периоды 2023 года. Застройщики продолжали регулировать объемы предложения за счет скрытия части квартир. Ипотечная активность существенно снизилась к концу года из-за изменения льготных условий по ипотеке на новостройки. Сейчас спрос поддерживают семейная, IT-ипотека, программы рассрочки и субсидирования ипотечной ставки. Часть покупателей отложили вопрос приобретения новостроек, ожидая лучших предложений.
Екатеринбург
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, к началу января 2025 года число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга составляло 56 тысяч, из которых лишь около 3 тысяч – в сданных домах. За год предложение выросло на 19 %. По данным руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости, партнера bnMAP.pro по Свердловской области Михаила Хорькова, объем предложения на вторичном рынке за этот период снизился на сопоставимую величину.
«На рынке новостроек показатели продаж в течение года были очень контрастными. Слабое начало года, ажиотажно высокий спрос в середине года (на фоне отмены льготной ипотеки) и кратное падение продаж в III квартале. Но уже в конце года показатели реализации вернулись к среднемесячным уровням предыдущих лет. За год на рынке строящегося жилья было зарегистрировано около 26 тысяч ДДУ. Этот показатель на 27 % ниже предыдущего года, который был рекордным. Но при этом продажи 2024 года остались выше 2021–2022 годов. На вторичном рынке спрос остается подавленным, но с рынка ушли не только покупатели, но и продавцы. Оборот замедлился. Реальные сделки проходят с дисконтом к большинству рыночных аналогов. Но ограниченный ассортимент пока не приводит к корректировке цен предложения», – констатировал эксперт.
В исследовании говорится, что на фоне резкого охлаждения спроса темпы роста цен в 2024 году замедлились. Поведение продавцов оставалось дифференцированным. На вторичном рынке продолжался слабый технический рост цен предложения, но цены сделок в старом фонде снижались. На первичном часть продавцов активно использовали скидки, другие под давлением банковских комиссий поднимали цены для покупателей, кому доступны льготные кредиты. По итогам 2024 года средняя цена предложения 1 квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга была зафиксирована на уровне 157 тысяч рублей, а цена предложения на вторичном составила 124 тысячи рублей. Темпы повышения цен за год составили 12 и 8 % соответственно.
Тюмень
По сведениям независимого аналитика рынка недвижимости Светланы Молодкиной, в Тюмени в течение года объем предложения на вторичном рынке держался практически на одном уровне – в пределах 16–17 тысяч квартир. После незначительного роста в I полугодии уже в III квартале покупатели стали снимать объекты с продажи, в итоге количество предлагаемых квартир сократилось на 4,2 %. В то же время рынок новостроек почти ежемесячно фиксировал новый рекорд по количеству предлагаемых на рынке квартир: на конец декабря на рынке было представлено 32 695 квартир от застройщиков, что на 53,9 % больше, чем на аналогичную дату предыдущего года.
Светлана Молодкина сообщила, что за весь 2024 год средняя цена предложения 1 квадратного метра на первичном рынке выросла на 12,5 %, до 142 185 рублей на конец года.
Если в III квартале была заметна незначительная стабилизация с небольшой корректировкой цен, то IV квартал вновь показал активный рост цен, который эксперт связала с искусственным завышением стоимости квартир. На вторичном рынке, по ее данным, средняя цена предложения за 2024 год выросла на 7 %, до 125 168 рублей за квадратный метр. А разница в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками достигла 13,5 %.
В целом, по информации Молодкиной, в 2024 году застройщики реализовали 20 650 квартир, что на 28,6 % меньше, чем в 2023-м. Причинами снижения показателя, по ее мнению, стали отмена господдержки и ужесточение условия по семейной ипотеке. Все это привело к тому, что уже в III квартале спрос на квартиры снизился почти на 60 %.
Аналитик отметила на этом фоне рост доли сделок с рассрочкой платежа: у некоторых застройщиков она доходила до 40–60 %. Однако были случаи и расторжения ДДУ по подобным сделкам. На вторичном рынке продажи за год снизились на 38,6 %.
«Вторичный рынок стал забирать практически всех клиентов с наличкой, ипотечные сделки проходят редко», – указала она.
Новосибирск
В аналитической справке со ссылкой на управляющую компании RID Analytics Елену Ермолаеву говорится, что в Новосибирске в течение 2024 года объем предложения на вторичном рынке жилья варьировался в диапазоне 17–19 тысяч квартир, сократившись в декабре до 15,4 тысячи лотов. На первичке в конце года предлагали 200 домов с суммарным количеством квартир в них порядка 48 тысяч штук. По данным RID Analytics, число непроданных квартир в сданных и строящихся новостройках составило 28,4 тысячи и находилось на максимальном значении с 2016 года, проданных квартир – 24,6 тысчи, что на 11,4 % меньше, чем за 2023 год.
Средняя цена предложения составила 123,7 тысячи рублей за квадратный метр на вторичном рынке и 160,9 тысячи – на первичном. Разница цен обновила свой максимум, составив в декабре порядка 30 %, сообщила Ермолаева.
Хабаровск
В конце 2024 года в Хабаровске предлагали 3154 квартиры на вторичном рынке жилья и 6983 – в новостройках.
«Конец 2024 года показал, что со вторичного рынка ушло порядка 4 %, как раз то количество объектов, которое в течение года постепенно восстанавливалось. Сложная ситуация не дает накапливать ликвидные предложения. А неликвидные предложения переходят из квартала в квартал почти в полном объеме. Первичный рынок жилья Хабаровска находится в активной стадии развития. Количество новостроек разного класса качества только растет, в домах на этапе сдачи почти все распродано (90 %). В строящихся домах распроданность составляет порядка 36 %. За год количество предложений на открытой витрине застройщиков выросло на 48 %», – приводятся в исследовании данные независимого аналитика Александры Шваловой.
По ее оценке, на конец 2024 года средние цены предложения квадратного метра в городе сложились на уровне 125 667 рублей на вторичном рынке и 160 тысяч на первичном, а ценовая динамика в течение всего года на вторичке была незаметной – плюс-минус 0,5–1 %.
«Хуже рынка себя чувствовали дешевые типы жилья: хрущевки, брежневки (–1,3 %), а также «улучшенки» и высотные кирпичные брежневки (–1 %). Лучше рынка в течение года чувствовали себя квартиры новой планировки (+4,8 % за год), малогабаритные (+7 %) и однокомнатные квартиры (+9 %). Наибольший рост цен показали квартиры в домах бизнес-класса – 270 тысяч рублей за квадратный метр (+22 % за год). Активность на вторичном рынке стимулировалась сделками за собственные средства (порядка 80 %) и альтернативными сделками. Ипотеку на вторичке брали в пределах 1–1,5 млн рублей и в основном в качестве доплаты при обмене. Люди боятся дефолта и не доверяют банкам, поэтому стараются сохранить деньги, вложиться в недвижимость или покупают машины. (…) В ближайшее время вторичный рынок войдет в глубокую стагнацию. Ситуация изменится только в случае смягчения кредитно-денежной политики ЦБ и снижения ставок по рыночной ипотеке на уровень хотя бы 15 %», – прокомментировала Швалова.
Владивосток
Согласно исследованию, во Владивостоке 2024 год начался резким скачком цен предложения: на первичном рынке жилья в январе рост цен в сравнении с декабрем 2023-го составил 35,68 %, на вторичном рынке рост был заметно ниже – 14,77 %. На протяжении года цены предложения на рынках зафиксировались в диапазоне 170–189 тысяч рублей за квадратный метр.
По данным Сергея Дымченко, директора ООО «Индустрия-Р», в конце 2024 года рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья замедлился, увеличение цены предложения за последний квартал составило на первичном и вторичном рынках 1,81 и 1,37 % соответственно. За год цены выросли на 50,16 % в новостройках и на 22,81 % на вторичке.
«Это, возможно, связано со значительным повышением ключевой ставки, которая практически «закрыла» ипотеку на вторичном рынке, в то время когда на первичном рынке застройщики придумывают разные способы реализации скопившегося у них большого объема нереализованных квартир», – прокомментировал он.
Выводы
Как отметил комитет по аналитике РГР, в конце года в большинстве исследуемых городов спрос упал к III кварталу, что совсем нетипично для данного сезона. Наибольшее падение спроса – от 30 до 50 % – аналитики зафиксировали в Краснодаре, Новороссийске, Наро-Фоминске, Владимире, Кургане, Сургуте, Находке и Владивостоке. От 10 до 25 % спрос снизился в Санкт-Петербурге, Калининграде, Сергиевом Посаде, Рязани, Туле, Самаре, Балакове и Вольске Саратовской области, Йошкар-Оле, Волгограде, Ростове-на-Дону, Омске. Гораздо лучше себя «чувствовали» в последние месяцы года Севастополь, Кострома, Иваново, Калуга, Великий Новгород, Тольятти и Тюмень, где прирост сделок был на уровне 20–30 %. Екатеринбург, Раменское МО и Киров тоже приросли, но всего на 5–10 %.
В итоге стоимость квартир снизилась в семи городах, «удержалась» в 27.
«Следует констатировать факт, что 90 % из рассматриваемых городов по состоянию своего рынка квартир еще в III квартале 2024 года перешли в понижательную волну в своем развитии, и эта ситуация продолжилась в IV квартале. Большинство локальных рынков находится в стадии насыщения, стадия спада (кризиса) пока нигде не зафиксирована», – констатировали аналитики РГР.
Ранее глава Российской гильдии риелторов рассказывал «ФедералПресс» о трендах на рынке недвижимости в России.
Фото: ФедералПресс / Светлана Возмилова, Антон Федулов, Александра Копылова, Елена Майорова, Иван Кабанов, Ирина Ромашкина, Анна Миронова