Рынок жилищного строительства в Екатеринбурге и Свердловской области находится на сломе эпох. В новостройках уральской столице на реализации находятся более 65 тысяч квартир, которые потребители зачастую не могут приобрести из-за недоступности банковских кредитов. Отсутствие спроса снижает доходы девелоперов. Новым вектором становится усиленное развитие малоэтажного строительства, что может оказаться выходом из сложной экономической ситуации как для застройщиков, так и для потребителей.
Мода на «загород»
Рынок загородной недвижимости России за последние пять лет пережил существенную трансформацию. Мода на «загород» и его преимущества остро дала знать о себе в период пандемии. Имеющие загородную недвижимость оказались в существенном выигрыше, а отдаленность жилья из недавнего минуса стала существенным плюсом. Эксперты рынка отмечают, что именно во времена пандемии, когда локдаун запер в тесных квартирах миллионы россиян, обозначился тренд на новую эпоху «великого переселения». Сейчас жизнь за городом зачастую означает не только достаток, но и безопасность.
Потребность в личном пространстве, свежем воздухе и возможности безопасно проводить время на улице стало вопросом физического и психологического выживания. По данным аналитиков «Циан», в 2020 году частные дома стали более привлекательными для 39% россиян, а спрос на загородные объекты в первый год пандемии вырос в два раза.
Этот период характеризовался ажиотажным спросом, который быстро смел с рынка все ликвидные предложения. Образовался острый дефицит качественных домов, который могло восполнить только новое строительство. «В 2020 году доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составила 48 %, а к 2023 году показатель вырос до 53 %» , – приводит данные Росстат.
Застройщики начали скупать участки в перспективных поселках. Одновременно с этим для оживления строительной отрасли, которая одной из первых пострадала от локдауна, начали внедряться программы льготной ипотеки, что сделало загородное строительство доступным для гораздо более широкого круга покупателей. При этом, по данным «Циан», в период пандемии снизился возраст покупателя загородной недвижимости. Если до локдауна дома на земле покупали люди после 40 лет, то в период затворничества их стали приобретать и 35-летние.
По мере того, как волна пандемии спадала, удаленная работа становилась для многих нормой, что дополнительно расширило число потенциальных покупателей. Этому способствовала и смена технологий загородного строительства. Застройщики из-за ограничения импорта и необходимость оптимизировать затраты, стали переходить на отечественные решения: нужно было снижать себестоимость и повышать энергоэффективность объектов. Тем более что потребители ждали и были готовы приобретать новые объекты.
При этом большие двухэтажные резиденции из клееного бруса, оцилиндрованного бревна и керамического блока, которые еще недавно считались эталоном загородной жизни и обеспеченности, начали стремительно терять популярность. Им на смену пришли легкие каркасные дома, стоимость которых составляла около 1,5–2 млн рублей, что оказалось доступным для самых широких групп потребителей, включая молодежь. Кроме того, эти дома возводились в самые кратчайшие сроки, а люди не хотели ждать долго.
Параллельно на рынке начали появляться экспериментальные форматы, включая азиатские контейнерные дома, их можно было собирать как конструктор, наращивая площадь по мере необходимости. Это отражало растущий запрос на модульность жилья, хотя массовым этот тренд так и не стал. Тем не менее такие объекты во множестве появились рядом с крупными городами центральных районов России.
«Золотые годы» строительной отрасли
Все отечественные девелоперы вспоминают 2023 год как самый рекордный как по темпам строительства, так и по объемам проданного жилья по хорошим ценам. По замечанию экспертов отрасли, розданные тогда ипотечные кредиты еще десятилетия будут кормить как банковскую систему, так и крупных девелоперов. Для сектора ИЖС результаты оказались особенно впечатляющими.
По данным Минстроя РФ, в 2023 году из 110,4 млн квадратных метров введенного в России жилья более половины – около 59 млн или 53 % – пришлось на индивидуальные дома. В 2020 году его доля составляла 48 %.
«В 2024 году на ИЖС пришлось больше половины от всех введенных в эксплуатацию новых жилых объектов в России, или 62,3 млн кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдения», – приводит статистику Росреестр.
По данным Единого ресурса застройщиков, в это же время наметился и другой важный тренд: строить стали не монументальные загородные дома, а жилье компактных форматов. Наиболее востребованными становились одноэтажные дома площадью около 90-100 квадратных метров с тремя комнатами.
Помимо этого, с 2020 по 2024 год, количество сделок купли-продажи земли увеличилось почти на 90 % – с 0,9 до 1,7 миллиона.
Начало охлаждения
Признаки стремительного охлаждения стали проявляться в строительной отрасли во второй половине 2024 года. Главными причинами, о чем неоднократно сообщал «ФедералПресс», стала отмена массовой льготной ипотеки и рост ключевой ставки до 21 %, что фактически перекрыло доступ к деньгам банков не только для потребителей, но и для застройщиков. До этого спрос поддерживала семейная и IT-ипотеки, особенно в сегменте ИЖС, где лимиты позволяли строить дома в пределах 6-12 млн рублей.
«Структура семей, строящих дом, по количеству детей: 61 % нет детей до 18 лет, 19 % есть 1 ребенок, 12 % есть 2 детей, 8 % есть 3 и более», – сообщает данные по 2025 году «ДОМ.РФ».
Эксперты отмечают, что к 2025 году окончательно сформировался новый портрет покупателя загородного жилья. Приобретателями стали не только семьи с детьми, но и достаточно молодые люди или супружеские пары, которые зачастую имели дистанционный формат работы. Более востребованными стали модульные дома «под ключ», переехать в них можно было менее, чем за год.
Однако средняя площадь домов по-прежнему сокращалась вместе с выдачей банковских кредитов. К началу 2026 года в целом по России она составляет 100–110 метров. Как правило, это одноэтажные здания.
«Средний размер домостроения составляет 111 кв. метров, средняя стоимость дома – 7,5 млн рублей», – информирует «ДОМ.РФ».
Спрос на земельные участки также сместился в сторону меньшей площади – от 5 до 10 соток, что связано как с финансовой доступностью, так и с удобством эксплуатации. Вокруг большинства российских мегаполисов стала разрастаться сеть малоэтажных поселков с развитой инфраструктурой.
«Набирает силу тренд на комплексное освоение территорий. На ИЖС сейчас обращают внимание и крупные девелоперы, что позволяет им «не класть продукты в один портфель предложений» и устоять в непростые экономические времена», – отметили эксперты на круглом столе «ФедералПресс».
Текущее состояние и перспективы
Застройщики видят рынок малоэтажного и частного строительства как один из самых перспективных сегментов отрасли. Основными покупателями стали работающие и достаточно обеспеченные люди от 30 до 55 лет, которые могут оплатить строительство дома собственными накоплениями. Сейчас в меньшей степени рассчитывают на банковские займы.
При этом ИЖС, как и вся отрасль в целом, сталкивается с рядом сложностей. К основным относится кадровый вопрос и необходимость удержания квалифицированных специалистов, рост стоимости материалов, нехватка качественных отечественных аналогов при ограничении ввоза импортных.
Себестоимость строительства дома «под ключ» выросла как минимум на 100 % для эконом-сегмента и на 200 % для проектов с дизайнерскими решениями. При этом покупатели не готовы приобретать объекты по настолько взлетевшим ценам.
На фоне экономической нестабильности интерес к загородному жилью сохраняется на высоком уровне.
«С начала 2025 года граждане построили и поставили на кадастровый учет в Росреестре 170,4 тыс. частных домов общей площадью 24,7 млн кв. м, что почти на 17 % больше, чем в аналогичном периоде 2024 года», – публикует обобщенные данные Росреестр.
По заявлениям ведущих банков, отмечается рекордный спрос на кредиты для ИЖС, особенно в Московской области, Краснодарском и Приморском краях, Татарстане и Ленинградской области. Доля горожан, у которых есть дача или земельный участок, выросла по сравнению с 2022 годом на 10 процентных пунктов и составила 52 %, при этом 61 % горожан без загородной недвижимости заявляют, что хотели бы ее иметь.
В Свердловской области, по заявлению застройщиков, в последние годы также наблюдается усиление «моды на загород», при этом с сохранением «городского уровня жизни», что означает комфорт и развитую инфраструктуру. Жизнь за городом перестала быть уделом дачников и пенсионеров и превратилась в полноценную альтернативу городской квартире для самых разных категорий.
«Для девелопера работа с малоэтажным строительством, ИЖС – это попытка «разделить портфель», использовать все имеющиеся возможности», – отмечает один из свердловских девелоперов.
По данным Свердловскстата, в 2025 году Свердловская область ввела в эксплуатацию 3 млн 152,6 тыс. кв. м жилья – на 5,9 % меньше, чем в 2024-м. Это эквивалентно 45 тысячам новых квартир.
«Построено 12,4 тыс. домов, в том числе на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства – 4,5 тысяч домов», – сообщает Свердловскстат.
Застройщиками-частниками было возведено рекордных 1,6 миллиона квадратных метров жилья, что составило 50,8 % от общего объема сданных в регионе «квадратов». Это на 2,4 процентных пункта выше показателя 2024 года, когда доля ИЖС составляла 48,4 %. В натуральном выражении индивидуальными застройщиками построено 12,4 тысячи домов.
Фундаментальная особенность
Руководитель комиссии по общественному контролю Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев, выступая на круглом столе медиахолдинга «Федерал Пресс», обратил внимание на фундаментальную особенность, которая напрямую влияет на рынок ИЖС. По его мнению, рынок многоэтажек долгие годы существовал в парадигме инвестиционного продукта, а не жилья. Квартиры приобретались как инвестиции. Только в последние 2–3 года в них начали реально жить собственники. Однако сейчас ситуация начала меняться кардинально буквально на глазах.
«Переехать из трешки в четырехкомнатную – так себе показатель. А вот переехать из трешки в дом, даже таунхаус – это качественное изменение жизни», – подчеркивает Пономарев в своем комментарии «ФедералПресс».
Эксперт видит в малоэтажном строительстве не просто альтернативу, а возможность для людей, которые хотят изменить качество жизни, увеличить комфорт.
«Средняя цена дома примерно 100 тысяч за квадрат, это меньше, чем стоимость в многоэтажке. Это вполне доступно для того сегмента, который рассматривает покупку таких домов», – отмечает эксперт.
Между тем Илья Пономарев в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» отметил и препятствия, мешающие развиваться сектору ИЖС. Главная – это дефицит подготовленных земель, к которым в кратчайшие сроки могут быть подведены все необходимые коммуникации.
«Очень необходимо системное планирование развития городов, при котором не случайным образом будет выбираться для девелоперов участок, а он будет предоставляться в осмысленном, подготовленном варианте со стороны власти», – полагает Пономарев.
Эта мысль перекликается с проблемой, которую регулярно подсвечивает советник президента Уральской торгово-промышленной палаты Вадим Шамшурин: земли, пригодной для строительства с точки зрения градостроительной документации, практически нет. Вокруг городов – либо сельхозземли, перевод которых стал значительно сложнее за последний год, либо леса, доступ в которые закрыт, вырубать их нельзя. Там, где участки выделить готовы, отсутствует инфраструктура: школы, детские сады, электричество и газ.
Таджики с ноутбуками и таунхаусы для ИТР
Отдельная острая тема – это техническая документация и кадровое обеспечение малоэтажного строительства, как и всей отрасли в целом.
Илья Пономарев обращает внимание и на парадокс современной стройки: «Реализовывают зачастую иностранные специалисты. Но где вы видели таджика с ноутбуком?»
Этот акцент – не про этнические стереотипы, а про разрыв между сложностью технической документации, проектного управления и реальной рабочей силой на площадке, кадровым обеспечением, о чем говорят многие. В малоэтажном строительстве, по мнению экспертов, ситуация несколько проще: это технологически более понятный рынок, главная сложность – в синхронизации документов по планировке и взаимодействии с инфраструктурными сетями.
«С инфраструктурными сетями в ИЖС сейчас происходит полный бред, но по смыслу это хотя бы не так сложно. Но сейчас еще вырисовывается проблема с банками, которые не могут точно просчитать смету, поэтому говорят: «Мы не можем доверить тебе деньги». Но это решаемо», – добавляет Пономарев.
Примечательно, что крупные корпорации уже проявляют интерес к малоэтажному жилью как способу решения жилищных проблем своих сотрудников. Пономарев в разговоре с корреспондентом «ФедералПресс» упомянул «Ростех» и другие крупные холдинги.
«Запрос на жилье у таких корпораций просто огромный. При этом часть их предприятий расположены в небольших городах. При этом 20 % из тех, кто там должен жить, – это ИТР, инженерно-технические работники, которые в вагончиках жить не будут, а производству они необходимы. Для таких специалистов нужны полноценные дома или качественные таунхаусы», – подчеркивает эксперт.
Строительство домов для сотрудников крупных корпораций может стать реальным путем для возможных инвестиционных проектов, которые могут реализовываться с государственным участием.
«Это было бы интересным, например, инвестиционным вложением для «пенсионных денег» фондов. Такие социальные жилищные системы находятся на балансе всех развитых государств. Это прекрасный устойчивый бизнес для фондового рынка, вообще мечта. Доходность при этом гарантируется государством», – отмечает Илья Пономарев.
Кризис как окно возможностей
В 2026 году перед рынком недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области стоит непростой выбор. Многоквартирное строительство, разогретое годами льготной ипотеки, очевидно, входит в стадию стагнации: количество нераспространенных квартир продолжает расти, старты строительства новых объектов сокращаются, растут срывы по срокам ввода объектов в строй, упразднен мораторий на штрафы по этому поводу, уменьшаются объемы оборотных средств в отрасли. Денег мало, и на строительство крупных объектов их попросту нет.
В этих условиях малоэтажное строительство оказывается не просто альтернативой, а естественным предохранительным клапаном. Оно дает покупателю возможность качественно изменить жизнь, а девелоперу – диверсифицировать портфель и уйти от прямого столкновения с гигантами в сегменте многоэтажек, поскольку выживаемость малых игроков строительной отрасли в настоящее время вызывает ряд вопросов.
«В текущих условиях себестоимость строительства без учета стоимости земли составляет 100–110 тысяч рублей за квадратный метр. При этом банки, выдавая проектное финансирование, требуют закладывать в финансовую модель маржинальность не менее 20–25 %, чтобы обслуживать кредит. Итоговая цена «квадрата» становится заведомо неконкурентной», – подчеркнул советник президента по строительству и недвижимости УТПП Вадим Шамшурин.
На федеральном уровне обсуждаются механизмы совершенствования правового регулирования в области финансирования частного домостроения, а также создание цифрового сервиса «больших данных» для оценки залогов при ипотечном кредитовании ИЖС. Илья Пономарев отметил, что «любой кризис – это возможность», главное – создать новую и эффективную модель взаимодействия всех элементов.
«ФедералПресс» в феврале 2026 года в Екатеринбурге провел круглый стол по актуальным вопросам строительной отрасли. На нем эксперты обсудили глубокую трансформацию отрасли в эпоху турбулентности.
Фото: ФедералПресс / Ксения Кобалия, Светлана Возмилова, Елена Майорова,