Программы ипотечного кредитования с поддержкой государства, которые начаты в 2020 году, сыграли на рынке недвижимости парадоксальную роль. По мнению экспертов, они усилили объемы строительства в благополучных регионах и сильных мегаполисах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, и «обескровили» территории с небольшой плотностью населения. Люди переезжают в другие регионы. Льготная ипотека стала доступным «инструментом по добыче дешевых денег», несущим, помимо прочего, и разрушительный эффект.
«Пожарная роль» льготной ипотеки
«Льготная ипотека была введена в 2020 году. Она выполнила «пожарную роль». Мы избежали «кризиса доверия» на рынке строящегося жилья. На тот момент она являлась ключевым фактором сохранения стабильности», – считает аналитик-консультант рынка недвижимости Михаил Хорьков.
Эксперты отмечают, что льготные ипотечные программы при поддержке государства были введены на фоне сразу нескольких негативных факторов. Во-первых, в стране существовала проблема обманутых дольщиков, а также «замороженных» строительных объектов. Во-вторых, нарастал экономический кризис из-за последствий эпидемии коронавирусной инфекции.
«В России льготная ипотека не стала ключевым инструментом развития строительной отрасли, а напротив, зацементировала ее. За три года мы пришли к ситуации, когда разница в ценах между новостройками и «вторичкой» в российских городах составляют всего около 10 %», – сходятся во мнении многие эксперты по недвижимости.
В целом кризисы на рынке недвижимости в России наступают раз в десять лет и являются следствием глобального финансового коллапса. Так, на строительной отрасли сказалась «экономическая яма» 2008, 2014, 2020 годов. У них были разные причины, но ощутимые разрушительные последствия.
Строительная отрасль не стоит особняком. На ее развитии напрямую сказывается внешняя и внутренняя экономическая политика государства, социально-демографическая сфера общества, развитость транспортной инфраструктуры, логистическая доступность и т. д.
«Да, льготная ипотека – это инструмент. Но этот инструмент – кувалда, которую используют для добывания легких денег. Она несет разрушительный эффект», – высказался о ситуации вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.
Базовым является тот фактор, что российские граждане в любой «непонятной ситуации» именно в недвижимости всегда видели надежный инструмент сохранения имеющихся капиталов.
Покупка и получение жилья остается одним из главных событий в жизни людей на постсоветском пространстве.
Темная сторона льготной ипотеки
По мнению экспертов, в настоящее время льготная ипотека с государственной поддержкой противопоставлена рыночной в экономическом смысле. Идет борьба уровня цен и предлагаемых вариантов.
Кроме того, люди небезосновательно опасаются того, что программы льготного кредитования могут быть приостановлены, о чем сообщал «ФедералПресс». По всей видимости, это действительно может произойти с июля 2024 года.
Так, на правительственном уровне обсуждается вариант прекращения льготного кредитования, поскольку это накладно для ставшего дефицитным государственного бюджета. Государство направляло средства для покрытия разницы между рыночной стоимостью жилья и тем, что платят за него льготные категории граждан. Расходы бюджета на социальную сферу в будущем году будут существенно сокращены.
«Ворота для входа в льготную ипотеку для граждан были слишком широки», – считает известный специалист в области социально-экономического развития регионов Наталья Зубаревич.
О том, что в стране слишком много граждан могут воспользоваться льготной ипотекой, стали обсуждать в правительстве. Так, руководство ЦБ России выступило за дифференцированный подход к выдаче ипотечных кредитов. На практике это грозит вылиться в их существенное сокращение, причем процесс уже начался. Как заявляют аналитики рынка недвижимости, в настоящее время банки сокращают число одобренных ипотечных кредитов, также увеличилось время рассмотрения поданных документов.
Ситуация с сокращением числа одобренных ипотечных кредитов напрямую связано с катастрофическим падением национальной валюты, которое произошло в середине августа 2023 года после «пригожинского мятежа».
В течение трех последующих месяцев ЦБ пытался остановить падение рубля, о чем сообщал «ФедералПресс». Основным инструментом стало поднятие ключевой ставки, чтобы хоть как-то удержать отток денежных средств со счетов российских граждан. Она была поднята до 13, а потом и до 15 %.
Проводимый курс имел сопутствующий эффект, который выразился в удорожании ипотечных кредитов, а также росте невозвратных долгов граждан.
«Срок кредита на первичном рынке вырос до 26 лет. Сумма ипотечного кредита выросла почти в 3 раза. Задолженность по ипотеке – в 7 раз», – приводит статистические данные последних трех лет Михаил Хорьков.
Несмотря на это, граждане хотят брать ипотечные кредиты. Они остаются практически единственным способом приобретения собственного жилья. В среднем стоимость жилья за последние три года в российских регионах выросла в два раза.
Хрущевки, поставленные на бок
«Половину жилья в России нельзя назвать таковым. В лучшем случае это хрущевки, – полагает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль.
Огромный массив российской недвижимости построен в советский период. Зачастую такое жилье устарело морально и материально. Причем советские благоустроенные квартиры – не самый плохой вариант.
По данным последней переписи населения, только 59 % россиян имеют теплый туалет у себя в доме.
«Современные небоскребы – это те же «хрущевки», только поставленные на бок, наполненные квартирами-студиями. В каком-то смысле сегодняшние российские девелоперы продолжают «выполнять» жилищную программу Никиты Хрущева. И, в конечном итоге, это может стать ударом по демографии России», – считает Андрей Бриль.
Эксперты сходятся во мнении, что большинство граждан России нуждаются в улучшении жилищных условий. Беда в том, что необходимость решения данной проблемы переложили на плечи самих граждан, а они с ней не справляются.
Ловушки на рынке жилья
«Драйвер развития жилищного строительства – это бюджетные деньги. Как долго они будут вливаться – большой вопрос», – высказалась на форуме «Города России» профессор Наталья Зубаревич.
Молодые семьи не располагают денежными средствами, чтобы внести первоначальный взнос за многокомнатную квартиру, поэтому приобретают в основном квартиры-студии. Вслед за спросом следуют и застройщики, которые начали предлагать на рынке в основном малогабаритное жилье. Кроме того, после августа 2023 года сумма первоначального взноса на ипотечное жилье в среднем по России увеличилась почти на 100 тыс. рублей.
«Доступная льготная ипотека привела к тому, что люди начали приобретать жилье в основном в мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Ввод в стране неравномерен. У Москвы сегодня более 20 % от всех инвестиций в целом по России», – поясняет Наталья Зубаревич.
По данным экспертов, около 26 % всех льготных ипотек применяется в Москве и Санкт-Петербурге, что начинает все больше менять концентрацию и плотность расположения населения на территории России. Восточные регионы пустеют. Экспертов пугает то, что со временем там будет не для кого строить, поскольку люди переезжают в западную часть страны.
«Звучит мысль о том, что давайте будем поддерживать не там, где строят много, а там, где строят мало. Но это ловушка. Мы вновь получим рост цен», – полагает Михаил Хорьков.
Рост цен на жилье на территории России происходит неравномерно, но в последние два года он идет гигантскими темпами. Больше всего жилье подорожало в Москве и Санкт-Петербурге. Например, в Екатеринбурге цены на квартиры с начала 2023 года увеличились в среднем на 60 %.
«Екатеринбург, Пермь, Волгоград, Воронеж смогли «вырасти» на ипотечных кредитах, создать крупные рынки жилья. А вот Челябинск, Санкт-Петербург, Красноярск, Уфа, Ростов – в условиях льготной ипотеки не смогли нарастить достаточные объемы строительства, а также объемы предложения», – считает Михаил Хорьков.
Выход из кризиса
«Девелоперы практически перестали строить многокомнатные квартиры. Основная тенденция – это уменьшение площади. Молодежь покупает исключительно малогабаритные студии, меньше 20 кв. метров. В них очень тесно, особенно с детьми», – говорит Михаил Хорьков.
Эксперты в области недвижимости уверены, что жилищная проблема напрямую влияет на демографическую ситуацию в стране. Граждане не только обременены ипотечными и потребительскими кредитами, но и долгие десятилетия вынуждены существовать в стесненных жилищных условиях, в которых невозможно задумываться о планировании детей, расширении семьи. Эта проблема без прикрас обсуждалась на форуме «Города России», который завершился в Екатеринбурге 17 ноября.
Государство перестало строить «ведомственное» жилье, как это было в советское время. Жилищный фонд больше не возводят из собственных средств корпорации и крупные предприятия. Все вопросы приобретения гражданами квартир ведутся исключительно через банковский сектор. В лучшем случае компании предлагают взять сотрудникам заемные средства под более низкие проценты через свои финансовые структуры.
«Государство должно начать строить арендное жилье, много арендного жилья, это решит социальную проблему и поддержит строительную отрасль. Нельзя упираться лбом в льготную ипотеку, это не единственный способ», – полагает Андрей Бриль.
При условии снятия государством части финансового бремени с граждан льготная ипотека перестанет быть инструментом для добывания денег и, одновременно, разрушающим фактором для строительной отрасли.
Ранее сообщалось, что в Екатеринбурге подвели итоги форума «Города России: новые рубежи»: держаться и развиваться.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Евгений Поторочин, Елена Майорова